De Franse vastgoedmarkt heeft in 2024 een keerpunt doorgemaakt, gekenmerkt door een historisch laag aantal transacties en een geleidelijke stabilisatie van de prijzen na de correctie die in 2023 begon. Welke indicatoren maken het mogelijk om de omvang van deze ommekeer te meten, en vooral, welke verschillen ontstaan er tussen de segmenten van de markt?
Verschil tussen transactievolumes en evolutie van vastgoedprijzen in 2024
| Indicator | 2022 | 2023 | 2024 (schattingen) |
|---|---|---|---|
| Transacties in de bestaande bouw | 1,12 miljoen | 869 000 | Onder de 750 000 (CSN) |
| Evolutie van de prijzen (nationale gemiddelde) | Stijging | -4 % op jaarbasis | Bijna stabilisatie |
| Gemiddelde kredietrente | Historisch laag begin van het jaar | Sterke stijging (bijna verviervoudiging in 18 maanden) | Begin van ontspanning |
Deze tabel, opgebouwd uit gegevens van de Hoge Raad van Notarissen (CSN) en de barometer MeilleursAgents, onthult een duidelijke ontkoppeling tussen activiteit en waardering. De volumes dalen continu sinds 2022, terwijl de prijzen, na hun correctie in 2023, eerder de neiging hebben om te stabiliseren dan om verder te dalen.
De voorspelling van MeilleursAgents, die iets optimistischer was, rekende op ongeveer 771 000 verkopen. In beide gevallen bedraagt de terugval ongeveer 22 % ten opzichte van 2022, een aanzienlijke daling in twee jaar.
Om de advertenties en lokale ontwikkelingen van de markt te volgen, raadplegen veel kopers de website Concept Maison om de beschikbare woningen in hun regio te vergelijken.
Bestaande bouw versus nieuwbouw: twee tegengestelde dynamieken
Een van de opvallendste feiten van 2024 is de divergentie tussen de bestaande en de nieuwe bouw. Terwijl de markt voor bestaande bouw een stabilisatie van de prijzen begint, blijft de nieuwbouw lijden. De conjunctuurnota van het CSN van juli 2024 benadrukt dat de nieuwbouwmarkt niet profiteert van dezelfde start van normalisatie.
Verschillende factoren verklaren deze kloof:
- De bouwkosten blijven hoog, waardoor de prijzen van nieuwbouw moeilijk toegankelijk blijven voor starters, zelfs met ondersteuningsmaatregelen.
- De schaarste aan bouwvergunningen in bepaalde drukke gebieden beperkt het nieuwe aanbod en creëert een knelpunt.
- Verkopers in de bestaande bouw accepteren na maanden van weerstand nu kortingen, waardoor dit segment aantrekkelijker wordt in vergelijking met nieuwbouw.
Deze situatie duwt een groeiend aantal kopers richting de renovatie van oude woningen, een fenomeen dat wordt versterkt door de regelgeving met betrekking tot energieprestaties.
Île-de-France en provincie: vastgoedmarkten met twee snelheden
De geografische dimensie is een vaak onderschat aspect. De conjunctuurgegevens van het CSN benadrukken een specifieke opleving in Île-de-France met +0,6 % prijsstijging op jaarbasis, na drie opeenvolgende kwartalen van groei voor de oude woningen in de regio Parijs.
In de provincie blijft de trend over het algemeen in evenwicht, zonder echte opleving. Dit contrast wordt deels verklaard door de dichtheid van de vraag in de regio Parijs en door de geleidelijke terugkeer van kopers die hun project tijdens de periode van renteverhogingen hadden uitgesteld.
Kopersprofielen en vastgoedbudget in 2024
De stijging van de rente heeft het budget van huishoudens blijvend veranderd. Een kredietnemer die begin 2022 een woning kon financieren tegen een zeer lage rente, heeft zijn leencapaciteit aanzienlijk zien afnemen. Deze compressie van de koopkracht op de vastgoedmarkt heeft mechanisch een deel van de kopers van de markt uitgesloten.
De begin van ontspanning op de kredietrentes die in 2024 werd waargenomen, was niet voldoende om dit verlies volledig te compenseren. De verwachte opleving in 2025 is vooral kwantitatief, niet inflatoir: meer verkopen, maar zonder opdrijving van de prijzen.
Voorspellende analyse en digitale tools in de vastgoedsector
Naast de fundamenten van prijzen en volumes markeert 2024 ook de versnelling van het gebruik van voorspellende analysetools door vastgoedprofessionals. Kunstmatige intelligentie toegepast op de waardering van onroerend goed of op het beheer van verhuur verandert geleidelijk de praktijken in de sector.
Platforms voor adresbeoordeling en marktanalyse maken het nu mogelijk om de potentiële waardering van een woning te evalueren door honderden variabelen te kruisen (vervoer, winkels, stedelijke projecten, transactieshistorie). Deze tools vervangen de expertise ter plaatse niet, maar ze verminderen de informatie-asymmetrie tussen professionals en particulieren.
Voor investeerders in tweede woningen of verhuurbeheer wordt deze analytische laag een volwaardig beslissingscriterium, net als de prijs per vierkante meter of de locatie.
Wat de gegevens van 2024 signaleren voor een vastgoedkoopproject
De daling van het aantal transacties in 2024 vertegenwoordigt, volgens verschillende analyses gepubliceerd in 2025, het dieptepunt van de cyclus die begon na de records van 2021-2022. De projecties wijzen op een herstel van de volumes van ongeveer +10 tot +13 % in 2025 ten opzichte van 2024, zonder de niveaus van voor de crisis te bereiken.
Deze configuratie, waarbij er meer verkocht wordt zonder dat de prijzen de pan uit rijzen, komt overeen met wat analisten kwalificeren als normalisatie van de markt. Voor een koper betekent dit een minder ongunstige machtsverhouding dan in 2021, met onderhandelingsmarges die open blijven in de bestaande bouw, vooral in de provincie.
De vastgoedmarkt van 2024 is niet alleen een langdurige crisis. Het schetst eerder een overgang tussen correctie en stabilisatie, waarvan de effecten verschillend worden gelezen afhankelijk van het segment (nieuw of oud), de geografie (Île-de-France of provincie) en het aankoopprofiel (hoofdverblijf, tweede woning of verhuurinvestering).
