Der französische Immobilienmarkt hat zwischen 2023 und 2024 eine Phase der Turbulenzen durchlebt, mit einem deutlichen Rückgang der Transaktionsvolumina und einem schnellen Anstieg der Zinssätze. Für Investoren hat diese Zeit die Karten neu gemischt: Strategien, die 2022 noch funktionierten, stießen auf eine Finanzierungsmauer und tiefgreifende regulatorische Veränderungen. Das Verständnis dieser Immobilien-Trends ermöglicht es, eine Investition im Jahr 2024 zu kalibrieren, ohne die Fehler eines vorherigen Zyklus zu wiederholen.
Ende des Pinel-Systems und Neugestaltung der Investitionen in Neubauvermietungen
Das Ende des Pinel-Systems zum 31. Dezember 2024 hat den wichtigsten steuerlichen Anreiz für den Kauf von Neubauvermietungen beseitigt. Die Verkäufe an Investoren sind bereits im ersten Quartal 2025 deutlich zurückgegangen, was bestätigt, dass der Pinel der dominierende Motor dieses Segments war.
Dieses Verschwinden bedeutet nicht das Ende der Neubauvermietungen, aber es verändert die Logik. Das Aufkommen eines Status für private Vermieter, manchmal als Jeanbrun-System bezeichnet, beruht auf einem Abschreibungsmechanismus gekoppelt an Mietobergrenzen unterhalb des Marktpreises. Für Investoren, die Immobilien auf Always Unique verfolgen, erfordert dieser Wandel eine Neuberechnung der Nettorendite unter Berücksichtigung von Mietbeschränkungen, die unter Pinel nicht existierten.
Die Abwägung zwischen Neubau und Altbau zur Sanierung ändert sich, wenn der steuerliche Vorteil des Neuen entfällt. Der Altbau mit Renovierungen, der weiterhin von der steuerlichen Verlustverrechnung und Programmen wie dem Denormandie in bestimmten Städten profitiert, gewinnt eine relative Attraktivität zurück, die der Pinel lange verdeckt hatte.
Zinssätze und Zugang zu Immobilienkrediten: Was sich 2024 verändert hat
Die Zinssätze haben sich in den achtzehn Monaten zwischen 2022 und 2023 fast vervierfacht. Dieser schnelle Anstieg hat mechanisch die Kreditaufnahmefähigkeit der Haushalte verringert und zu einer Verschärfung der Kreditvergabekriterien durch die Banken geführt.
Im Jahr 2024 hat sich der Trend teilweise umgekehrt mit dem Rückgang der Leitzinsen der EZB. Die verfügbaren Daten erlauben keine Schlussfolgerung über eine Rückkehr zu den Finanzierungsbedingungen von 2021, aber die schrittweise Entspannung der Zinssätze hat ein Fenster für zahlungsfähige Kreditnehmer wieder geöffnet. Profile mit erheblichem Eigenkapital und stabilen Einkünften haben wieder Zugang zu Krediten gefunden, während Erstkäufer ohne Eigenkapital weiterhin in Schwierigkeiten bleiben.
Für einen Investor wird die Frage des Zinssatzes anders gelesen. Ein höherer Zinssatz verringert die Nettorendite einer kreditfinanzierten Mietinvestition, fällt jedoch oft mit einem Rückgang der Kaufpreise zusammen, der die zusätzlichen Finanzierungskosten teilweise ausgleichen kann.
Kriterien zur Überprüfung vor der Unterzeichnung eines Immobilienkredits im Jahr 2024
- Der Höchstzinssatz, der die Gesamtkosten des Kredits begrenzt, wurde seit 2023 monatlich angepasst: Überprüfen Sie, ob er ausreichend Spielraum lässt, um Versicherung und Bearbeitungsgebühren zu integrieren
- Der maximale Verschuldungsgrad bleibt vom Haut Conseil de stabilité financière auf 35 % des Nettoeinkommens festgelegt, mit wenigen Ausnahmen, die von den Banken gewährt werden
- Die maximale Kreditlaufzeit von 25 Jahren (27 Jahre für Neubauten mit Aufschub) hat sich nicht geändert, was die Strategien zur Verteilung zur Kompensation des Anstiegs der monatlichen Raten einschränkt
Rückgang der Immobilienpreise: Welche Städte und Segmente sind zu beobachten
Der Rückgang der Preise, der 2023 begonnen hat, setzte sich 2024 fort, mit sehr variablen Amplituden je nach lokalen Märkten. Einige große Metropolen wie Bordeaux und Lyon verzeichneten die stärksten Rückgänge, während gut angebundene Mittelstädte besser widerstanden.
Diese Korrektur schafft Kaufgelegenheiten für Investoren, die über Liquidität oder eine abgeschlossene Finanzierung verfügen. Im Gegensatz dazu bleibt es ein Risiko, auf einen mechanischen Fortgang des Rückgangs zu setzen, um am Tiefpunkt zu kaufen: Die Rückmeldungen vor Ort divergieren in diesem Punkt, einige lokale Märkte zeigen bereits Ende 2024 Anzeichen der Stabilisierung.
Thermische Durchlässe: Ein eigenständiges Marktsegment
Wohnungen, die im Energieeffizienzdiagnose (DPE) die Klassen F oder G erhalten, erfahren eine zunehmende Abwertung. Die schrittweisen Verbote zur Vermietung (G ab 2025, F anschließend geplant) haben viele Eigentümer gezwungen zu verkaufen, oft unter dem Marktpreis.
Den Kauf eines thermischen Durchlasses zur Renovierung und Wiedervermietung stellt eine der am besten dokumentierten Strategien für 2024 dar. Die Berechnung basiert auf drei Variablen:
- Der Erwerbspreis, der im Vergleich zu einer gleichwertigen, gut klassifizierten Immobilie im DPE abgewertet ist
- Die Kosten für energetische Renovierungsarbeiten, die teilweise durch Förderungen wie MaPrimeRénov’ abgedeckt sind
- Die nach der Renovierung erreichbare Miete, die von der geografischen Lage und der möglichen Mietobergrenze abhängt
Das Haupt Risiko besteht in der Unterschätzung des Renovierungsbudgets. Die Kostenvoranschläge für energetische Renovierungsarbeiten haben in den letzten Jahren eine signifikante Inflation erfahren, und eine Abweichung von mehreren Tausend Euro bei den Arbeiten kann die Rentabilität des Projekts zunichte machen.
Mietobergrenzen und Reform des Vermieter-Mieter-Verhältnisses: Der regulatorische Rahmen, der die Rendite belastet
Neuere Texte stärken die Sicherung der Mietobergrenzen und ändern das Management von Mietausfällen. Diese regulatorischen Entwicklungen verändern das Gleichgewicht zwischen Rendite und Risiko für private Vermieter, insbesondere in angespannten Gebieten, in denen die Obergrenzen bereits angewendet werden.
Der schrittweise Rückzug der Mietinvestoren zugunsten dessen, was einige Analysten als “Eigenheim-Investition” (Kauf zur Eigennutzung statt zur Vermietung) bezeichnen, ist ein grundlegender Trend, der seit 2024 beobachtet wird. Der regulatorische Druck auf Vermieter trägt zu diesem Wandel bei, auch wenn er nicht die einzige Ursache ist.
Für diejenigen, die eine Mietstrategie beibehalten, verdient die Wahl zwischen unmöbliertem und möbliertem Mietverhältnis eine genaue Prüfung. Das steuerliche Regime für möblierte Wohnungen, das lange Zeit vorteilhafter war, steht im Mittelpunkt legislativer Diskussionen, die seine Attraktivität in den kommenden Jahren verringern könnten.
Eine Immobilieninvestition im Jahr 2024 basiert daher auf restriktiveren Parametern als vor drei Jahren: teurere Finanzierung, sich verändernde Besteuerung, verschärfte Mietregulierung. Es gibt Chancen, insbesondere im Altbau zur Renovierung und in Märkten mit Preisberichtigungen, aber sie erfordern eine präzise lokale Analyse und ein realistisches Renovierungsbudget.