De Franse vastgoedmarkt heeft een periode van turbulentie doorgemaakt tussen 2023 en 2024, met een duidelijke daling van de transactievolumes en een snelle stijging van de rentevoeten. Voor investeerders heeft deze periode de kaarten opnieuw geschud: de strategieën die in 2022 nog werkten, stuitten op een financieringsmuur en diepgaande regelgeving. Het begrijpen van deze vastgoedtrends maakt het mogelijk om een investering in 2024 te calibreren zonder de fouten van een vorige cyclus te herhalen.
Einde van het Pinel-systeem en herschikking van de nieuwe huurinvesteringen
De sluiting van het Pinel-systeem op 31 december 2024 heeft de belangrijkste fiscale stimulans voor de aankoop van nieuwe huurwoningen verwijderd. De verkopen aan investeerders zijn vanaf het eerste kwartaal van 2025 sterk gedaald, wat bevestigt dat het Pinel het dominante motief van dit segment was.
Deze verdwijning betekent niet het einde van nieuwe huurinvesteringen, maar verandert wel de logica ervan. De opkomst van een statuut voor particuliere verhuurders, soms het Jeanbrun-systeem genoemd, is gebaseerd op een afschrijvingsmechanisme gekoppeld aan huurprijzen die onder de marktprijs liggen. Voor investeerders die vastgoed volgen op Always Unique, vereist deze verschuiving een herberekening van de netto-rendabiliteit door rekening te houden met huurbeperkingen die er onder Pinel niet waren.
De afweging tussen nieuwbouw en te renoveren bestaande bouw verandert van aard wanneer het fiscale voordeel van nieuwbouw verdwijnt. De bestaande woningen met renovaties, die nog profiteren van het fiscaal verlies en systemen zoals Denormandie in bepaalde steden, krijgen een relatieve aantrekkelijkheid terug die lange tijd door het Pinel-systeem was verhuld.
Rentevoeten en toegang tot vastgoedkrediet: wat is er veranderd in 2024
De rentevoeten zijn in achttien maanden tussen 2022 en 2023 bijna verviervoudigd. Deze snelle stijging heeft mechanisch de leencapaciteit van huishoudens verminderd en geleid tot een verstrakking van de criteria voor het verstrekken van vastgoedkredieten door de banken.
In 2024 is de trend gedeeltelijk omgekeerd met de daling van de beleidsrentes van de ECB. De beschikbare gegevens laten niet toe om te concluderen dat we terugkeren naar de financieringsvoorwaarden van 2021, maar de geleidelijke ontspanning van de rente heeft een venster geopend voor solvabele leners. Profielen met een aanzienlijke eigen inbreng en stabiele inkomsten hebben weer toegang tot krediet, terwijl starters zonder eigen inbreng in de problemen blijven.
Voor een investeerder leest de kwestie van de rente anders. Een hogere rente vermindert het netto rendement van een huurinvestering die met krediet is gefinancierd, maar gaat vaak gepaard met een daling van de aankoopprijzen die de extra kosten van de financiering gedeeltelijk kan compenseren.
Criteria om te controleren voordat je een vastgoedlening in 2024 ondertekent
- De usurerente, die de totale kosten van de lening plafonneert, is sinds 2023 maandelijks aangepast: controleer of deze voldoende ruimte laat om verzekering en dossierkosten op te nemen
- De maximale schuldenlast blijft vastgesteld op 35% van de netto-inkomsten door de Hoge Raad voor Financiële Stabiliteit, met weinig uitzonderingen die door de banken worden verleend
- De maximale looptijd van de lening van 25 jaar (27 jaar voor nieuwbouw met uitstel) is niet veranderd, wat de spreidingsstrategieën beperkt om de stijging van de maandlasten te compenseren
Daling van de vastgoedprijzen: welke steden en segmenten in de gaten houden
De daling van de prijzen die in 2023 is ingezet, heeft zich in 2024 voortgezet, met zeer variabele amplitudes afhankelijk van de lokale markten. Sommige grote metropolen zoals Bordeaux en Lyon hebben de grootste dalingen geregistreerd, terwijl goed verbonden middelgrote steden beter hebben standgehouden.
Deze correctie creëert aankoopkansen voor investeerders met liquiditeiten of een afgeronde financiering. Daarentegen blijft het een gok om te wedden op een mechanische voortzetting van de daling om op het dieptepunt te kopen: de signalen uit de praktijk verschillen hierover, met sommige lokale markten die al tekenen van stabilisatie vertonen tegen het einde van 2024.
Thermische doorstromers: een aparte marktsegment
Woningen geclassificeerd als F of G volgens het energieprestatiecertificaat (DPE) ondergaan een toenemende afschrijving. De geleidelijke verboden op verhuur (G vanaf 2025, F daarna gepland) hebben veel eigenaren ertoe aangezet te verkopen, vaak onder de marktprijs.
Een thermische doorstromer kopen om te renoveren en opnieuw te verhuren is een van de meest gedocumenteerde strategieën voor 2024. De berekening is gebaseerd op drie variabelen:
- De aankoopprijs die is afgeschreven ten opzichte van een gelijkwaardig goed met een goede DPE-classificatie
- De kosten van energierenovatie, gedeeltelijk gedekt door subsidies zoals MaPrimeRénov’
- De huurprijs die na renovatie haalbaar is, afhankelijk van de geografische zone en de eventuele huurbeperkingen die van kracht zijn
Het belangrijkste risico is de onderschatting van het renovatiebudget. De offertes voor energierenovatie hebben de afgelopen jaren een significante inflatie doorgemaakt, en een verschil van enkele duizenden euro’s op de renovatiewerkzaamheden kan de rendabiliteit van het project annuleren.
Huurbeperkingen en hervorming van verhuurder-huurder: het regelgevend kader dat het rendement beïnvloedt
Recente teksten versterken de beveiliging van huurbeperkingen en wijzigen het beheer van wanbetalingen. Deze regelgevende evoluties veranderen de balans tussen rendement en risico voor particuliere verhuurders, vooral in gespannen gebieden waar de huurbeperkingen al van kracht zijn.
De geleidelijke terugtrekking van huurinvesteerders ten gunste van wat sommige analisten “eigenaar-investering” noemen (kopen om te bewonen in plaats van te verhuren) is een onderliggende trend die sinds 2024 waarneembaar is. De regelgevende druk op verhuurders draagt bij aan deze verschuiving, hoewel het niet de enige oorzaak is.
Voor degenen die een verhuurstrategie aanhouden, verdient de keuze tussen ongemeubileerde en gemeubileerde verhuur een nauwkeurige beoordeling. Het fiscale regime voor gemeubileerde verhuur, dat lange tijd voordeliger was, is onderwerp van wetgevende discussies die de aantrekkelijkheid ervan in de komende jaren zouden kunnen verminderen.
Een vastgoedinvestering in 2024 wordt dus gebouwd op meer beperkende parameters dan drie jaar geleden: duurdere financiering, veranderende fiscaliteit, aangescherpte huurregulering. Er zijn kansen, met name op de bestaande woningen die gerenoveerd moeten worden en in de markten waar de prijzen corrigeren, maar deze vereisen een gedetailleerde lokale analyse en een realistisch renovatiebudget.