Die Vermietung einer Immobilie setzt die Einhaltung eines präzisen rechtlichen Rahmens voraus, vom Energieaudit bis zur Erstellung des Mietvertrags. Jeder Schritt zieht die Verantwortung des Vermieters nach sich und beeinflusst die Stabilität der Beziehung zum Mieter. Dieser Leitfaden beschreibt die technischen Punkte, die beherrscht werden müssen, um eine sichere Vermietung zu gewährleisten.
Energieklasse der Wohnung: die Voraussetzung vor jeder Vermietung
Seit dem 1. Januar 2025 darf eine Wohnung, die im DPE mit G eingestuft ist, nicht mehr Gegenstand eines neuen Mietvertrags sein. Dieses Verbot ergibt sich aus dem Kriterium der energetischen Anstand, das durch das Gesetz über Klima und Resilienz eingeführt wurde. Der Zeitplan geht weiter: Wohnungen mit der Klasse F sind ab 2028 betroffen, gefolgt von den Klassen E im Jahr 2034.
Konkreter gesagt, muss ein Eigentümer, der seine Immobilie vermieten möchte, seine Energieklasse überprüfen, bevor er eine Anzeige veröffentlicht. Wenn der DPE ein G anzeigt, sind Renovierungsarbeiten erforderlich, um mindestens in die Klasse F aufzusteigen.
Bestehende Mietverträge werden nicht sofort beendet. Bei Ablauf ist eine Verlängerung jedoch unmöglich, solange die Wohnung unterhalb der Schwelle bleibt. Dieser Punkt wird von Vermietern oft zu spät entdeckt, obwohl er alles andere im Prozess beeinflusst. Diejenigen, die eine Immobilie mit ALO Immobilier mieten möchten, können sich bei dieser Art der Vorabprüfung unterstützen lassen.
Mietvertrag: die verpflichtenden Angaben, die nicht vernachlässigt werden dürfen
Der Mietvertrag ist ein Dokument, das seit dem ALUR-Gesetz durch ein Standardmodell geregelt ist. Bei einer unmöblierten Vermietung beträgt die Mindestdauer drei Jahre. Bei einer möblierten Vermietung beträgt sie ein Jahr (neun Monate für einen Studentenvertrag).
Mehrere aktuelle Angaben müssen im Vertrag enthalten sein, um den Vermieter zu schützen. Die Vorschriften verlangen nun, dass zusätzliche Informationen hinzugefügt werden, die in den alten Mietvertragsmodellen nicht vorhanden waren, insbesondere zu den Modalitäten der Mietanpassung und den jeweiligen Verpflichtungen der Parteien.
Dokumente, die dem Mietvertrag beizufügen sind
Das Dossier der technischen Gutachten ist eine obligatorische Anlage. Es umfasst mehrere Elemente, die der Vermieter dem Mieter vor der Unterzeichnung zur Verfügung stellen muss:
- Das Energieaudit (DPE), das die Rechtmäßigkeit der Vermietung je nach erhaltener Klasse bestimmt
- Die Feststellung des Risikos einer Bleiexposition für Wohnungen, die vor 1949 gebaut wurden
- Der Bericht über natürliche, bergbauliche und technologische Risiken, aktualisiert je nach Standort der Immobilie
- Das Gutachten über Elektrizität und Gas, wenn die Installation älter als fünfzehn Jahre ist
Das Fehlen eines einzigen dieser Dokumente kann dem Mieter ermöglichen, eine Mietminderung zu verlangen oder die Gültigkeit des Mietvertrags vor Gericht anzufechten.
Mietpreisfestsetzung und -regulierung: was der Vermieter überprüfen muss
Die Höhe der Miete wird anhand der Merkmale der Wohnung (Fläche, Lage, allgemeiner Zustand) und des lokalen Marktes bestimmt. In bestimmten Städten legt die Mietregulierung eine Obergrenze fest, die der Vermieter nicht überschreiten darf.
Dieses ursprünglich experimentelle System funktioniert bereits in mehreren Ballungsräumen. Eine erhöhte Referenzmiete wird durch einen Präfekturbeschluss festgelegt, und jede Überschreitung muss durch einen Mietzuschlag gerechtfertigt werden, der mit außergewöhnlichen Merkmalen der Immobilie (Aussicht, Terrasse, seltene Ausstattungen) verbunden ist.
Die Nichteinhaltung der Regulierung setzt den Eigentümer einer Klage des Mieters aus, um eine Anpassung zu erhalten, mit rückwirkender Wirkung auf bereits gezahlte Mieten. Zu überprüfen, ob Ihre Gemeinde dieses System anwendet, ist ein Schritt, der vor der Erstellung der Anzeige durchgeführt werden sollte.
Auswahl des Mieters und Garantien gegen Mietausfälle
Die Auswahl des Mieters basiert auf der Prüfung von Nachweisen, die durch das Gesetz geregelt sind. Der Vermieter kann Einkommensnachweise, einen Ausweis, einen Wohnsitznachweis und einen Arbeitsvertrag oder einen Steuerbescheid verlangen. Einige Dokumente sind jedoch verboten: Kontoauszüge, Strafregisterauszüge, Bescheinigungen über ein gutes Konto.
Mietgarantien, die eingerichtet werden müssen
Zwei Hauptsysteme schützen den Eigentümer vor dem Risiko von Mietausfällen:
- Die solidarische Bürgschaft, bei der sich eine dritte Person verpflichtet, die Miete im Falle eines Ausfalls des Mieters zu zahlen. Sie bleibt das am weitesten verbreitete Mechanismus
- Die Mietausfallversicherung (GLI), die vom Vermieter abgeschlossen wird und die nicht erhaltenen Mieten und manchmal auch Schäden an der Mietsache abdeckt. Diese beiden Garantien sind für denselben Mieter nicht kumulierbar, es sei denn, dieser ist Student oder Auszubildender
- Die Visale-Garantie, die von Action Logement angeboten wird und als kostenlose Bürgschaft für Mieter unter dreißig Jahren oder für beruflich mobile Arbeitnehmer funktioniert
Die Wahl zwischen diesen Systemen hängt vom Profil des Mieters und dem Risiko ab, das der Vermieter bereit ist zu tragen.
Übergabeprotokoll: ein Dokument, das beide Parteien schützt
Das Übergabeprotokoll ist ein widersprüchliches Dokument, das vom Vermieter und Mieter bei der Schlüsselübergabe unterzeichnet wird. Seine Genauigkeit bestimmt die Fähigkeit des Eigentümers, die Kaution im Falle von Schäden beim Auszug zurückzubehalten.
Jeder Raum muss mit einem ausreichenden Detailgrad beschrieben werden: Zustand der Wände, Böden, Ausstattungen, Ablesung der Zähler. Datierte Fotografien sind eine nützliche Ergänzung, auch wenn sie keinen eigenständigen rechtlichen Wert haben.
Ein schlampiges Protokoll bestraft fast immer den Vermieter. Im Streitfall wird das Fehlen einer genauen Angabe zu einem bereits bestehenden Schaden zugunsten des Mieters ausgelegt. Sich die Zeit zu nehmen, dieses Dokument sorgfältig zu erstellen, vermeidet kostspielige Streitigkeiten beim Auszug aus dem Mietverhältnis.
Die Vermietung einer Immobilie beschränkt sich nicht darauf, einen Mieter zu finden. Der DPE bestimmt die Rechtmäßigkeit des Mietvertrags, die Mietregulierung legt in vielen Städten eine Obergrenze fest, und das Übergabeprotokoll schützt das Vermögen des Vermieters während der gesamten Mietdauer. Jeder dieser Schritte verdient technische Aufmerksamkeit, nicht nur administrative.
