Het huren van onroerend goed vereist het naleven van een nauwkeurig juridisch kader, van de energiebeoordeling tot het opstellen van de huurovereenkomst. Elke stap brengt de verantwoordelijkheid van de verhuurder met zich mee en beïnvloedt de stabiliteit van de relatie met de huurder. Deze gids beschrijft de technische punten die beheerst moeten worden om een verhuur te beveiligen.
Energieklasse van de woning: de voorwaarde voor elke verhuur
Sinds 1 januari 2025 kan een woning met een G-klasse in het DPE niet meer worden verhuurd. Dit verbod is het gevolg van het criterium voor energie-acceptabiliteit dat is ingevoerd door de wet Klimaat en Veerkracht. De kalender gaat verder: woningen met een F-klasse zullen in 2028 aan de beurt zijn, gevolgd door de E-klassen in 2034.
Concreet moet een eigenaar die zijn eigendom wil verhuren, zijn energieklasse controleren voordat hij zelfs maar een advertentie plaatst. Als het DPE een G aangeeft, zijn renovatiewerkzaamheden verplicht om ten minste naar klasse F te stijgen.
Bestaande huurovereenkomsten worden niet onmiddellijk beëindigd. Bij afloop is verlenging echter onmogelijk zolang de woning onder de drempel blijft. Dit punt wordt vaak te laat ontdekt door verhuurders, terwijl het alles wat volgt in het proces beïnvloedt. Degenen die willen een woning huren via ALO Immobilier kunnen ondersteuning krijgen bij dit soort voorafgaande controles.
Huurovereenkomst: de verplichte vermeldingen die niet over het hoofd mogen worden gezien
De huurovereenkomst is een document dat sinds de wet ALUR is gereguleerd door een standaardmodel. Voor een onmeubileerde verhuur is de minimale duur drie jaar. Voor een gemeubileerde verhuur is dit één jaar (negen maanden voor een studentenhuurovereenkomst).
Verschillende recente vermeldingen moeten in het contract worden opgenomen om de verhuurder te beschermen. De regelgeving vereist nu dat aanvullende informatie wordt toegevoegd die niet bestond in de oude modellen van huurovereenkomsten, met name over de voorwaarden voor huurverhoging en de wederzijdse verplichtingen van de partijen.
Documenten die aan de huurovereenkomst moeten worden gehecht
Het dossier van technische beoordelingen vormt een verplichte bijlage. Het omvat verschillende elementen die de verhuurder aan de huurder moet verstrekken vóór de ondertekening:
- De energieprestatiebeoordeling (DPE), die de wettigheid van de verhuur afhankelijk maakt van de verkregen klasse
- De vaststelling van het risico op loodblootstelling voor woningen gebouwd vóór 1949
- De staat van natuurlijke, mijnbouw- en technologische risico’s, bijgewerkt volgens de locatie van het goed
- De elektrische en gasdiagnose als de installatie meer dan vijftien jaar oud is
Het ontbreken van zelfs maar één van deze documenten kan de huurder in staat stellen om een huurverlaging te vragen of de geldigheid van de huurovereenkomst voor de rechtbank aan te vechten.
Huurprijsbepaling en regulering: wat de verhuurder moet controleren
Het bedrag van de huur wordt bepaald op basis van de kenmerken van de woning (oppervlakte, locatie, algemene staat) en de lokale markt. Maar in sommige steden legt de huurregulering een plafond op dat de verhuurder niet mag overschrijden.
Dit systeem, dat aanvankelijk experimenteel was, functioneert al in verschillende agglomeraties. Een verhoogde referentiehuur wordt vastgesteld bij prefectorale beschikking, en elke overschrijding moet worden gerechtvaardigd door een huurverhoging die verband houdt met uitzonderlijke kenmerken van het goed (uitzicht, terras, zeldzame voorzieningen).
Het niet naleven van de regulering stelt de eigenaar bloot aan een actie van de huurder om een herziening te verkrijgen, met terugwerkende kracht op de reeds betaalde huren. Controleren of uw gemeente dit systeem toepast, is een stap die moet worden gezet vóór het opstellen van de advertentie.
Selectie van de huurder en garanties tegen huurachterstanden
De selectie van de huurder is gebaseerd op de beoordeling van bewijsstukken die door de wet zijn gereguleerd. De verhuurder kan om inkomensbewijzen, een identiteitsbewijs, een bewijs van woonadres en een arbeidsovereenkomst of belastingaanslag vragen. Sommige documenten zijn echter verboden: bankafschriften, uittreksels uit het strafregister, verklaring van goed rekeningbeheer.
Huurwaarborgsystemen in te stellen
Twee hoofdmechanismen beschermen de eigenaar tegen het risico van huurachterstanden:
- De solidariteitsborg, waarbij een derde zich verbindt om de huur te betalen in geval van wanbetaling door de huurder. Dit blijft het meest voorkomende mechanisme
- De huurwaarborgverzekering (GLI), afgesloten door de verhuurder, die de niet-ontvangen huren en soms de huurverliezen dekt. Deze twee garanties zijn niet cumuleerbaar voor dezelfde huurder, tenzij deze student of leerling is
- De Visale-garantie, aangeboden door Action Logement, die fungeert als een gratis borg voor huurders onder de dertig jaar of werknemers in professionele mobiliteit
De keuze tussen deze systemen hangt af van het profiel van de huurder en het risiconiveau dat de verhuurder bereid is te accepteren.
Inkomensinspectie: een document dat beide partijen beschermt
De inkomensinspectie is een tegenstrijdig document, ondertekend door de verhuurder en de huurder bij de sleuteloverdracht. De nauwkeurigheid ervan bepaalt het vermogen van de eigenaar om de waarborgsom in te houden in geval van schade bij vertrek.
Elke ruimte moet met voldoende detail worden beschreven: staat van de muren, vloeren, apparatuur, meterstanden. Gedateerde foto’s vormen een nuttige aanvulling, ook al hebben ze geen autonome juridische waarde.
Een slordige inspectie benadeelt bijna altijd de verhuurder. In geval van een geschil zal het ontbreken van een specifieke vermelding van een bestaande schade in het voordeel van de huurder worden geïnterpreteerd. De tijd nemen om dit document zorgvuldig op te stellen voorkomt kostbare geschillen bij het einde van de huurovereenkomst.
Het verhuren van onroerend goed beperkt zich niet tot het vinden van een huurder. Het DPE bepaalt de wettigheid van de huurovereenkomst, de huurregulering stelt een plafond vast in veel steden, en de inkomensinspectie beschermt het vermogen van de verhuurder gedurende de gehele huurperiode. Elke stap verdient technische aandacht, niet alleen administratieve.
