Alquilar un bien inmobiliario supone respetar un marco jurídico preciso, desde el diagnóstico energético hasta la redacción del contrato de arrendamiento. Cada etapa compromete la responsabilidad del arrendador y condiciona la solidez de la relación con el inquilino. Esta guía detalla los puntos técnicos a dominar para asegurar una puesta en alquiler.
Clase energética de la vivienda: el requisito previo antes de cualquier alquiler
Desde el 1 de enero de 2025, una vivienda clasificada G en el DPE ya no puede ser objeto de un nuevo contrato de arrendamiento. Esta prohibición deriva del criterio de decencia energética introducido por la ley Clima y Resiliencia. El calendario continúa: las viviendas clasificadas F se verán afectadas en 2028, y luego las clases E en 2034.
Concretamente, un propietario que desee poner su bien en alquiler debe verificar su clase energética incluso antes de publicar un anuncio. Si el DPE muestra una G, son obligatorios trabajos de renovación para subir al menos a la clase F.
Los contratos en curso no se rompen de inmediato. Sin embargo, a su vencimiento, la renovación es imposible mientras la vivienda permanezca por debajo del umbral. Este punto suele ser descubierto demasiado tarde por los arrendadores, aunque condiciona todo el resto del proceso. Aquellos que deseen alquilar un bien con ALO Immobilier pueden recibir asistencia en este tipo de verificación previa.
Contrato de arrendamiento: menciones obligatorias a no descuidar
El contrato de arrendamiento es un documento regulado por un modelo tipo desde la ley ALUR. Para un alquiler vacío, la duración mínima es de tres años. Para un alquiler amueblado, pasa a ser de un año (nueve meses para un contrato de estudiante).
Varias menciones recientes deben figurar en el contrato para proteger al arrendador. La normativa ahora exige añadir información complementaria que no existía en los antiguos modelos de contrato, especialmente sobre las modalidades de revisión del alquiler y las obligaciones respectivas de las partes.
Documentos a anexar al contrato
El dossier de diagnósticos técnicos constituye un anexo obligatorio. Agrupa varios elementos que el arrendador debe proporcionar al inquilino antes de la firma:
- El diagnóstico de rendimiento energético (DPE), que condiciona la legalidad misma del alquiler según la clase obtenida
- El informe de riesgo de exposición al plomo para las viviendas construidas antes de 1949
- El estado de los riesgos naturales, mineros y tecnológicos, actualizado según la ubicación del bien
- El diagnóstico de electricidad y gas si la instalación tiene más de quince años
La falta de uno solo de estos documentos puede permitir al inquilino solicitar una reducción del alquiler o impugnar la validez del contrato ante un tribunal.
Determinación del alquiler y regulación: lo que el arrendador debe verificar
El monto del alquiler se determina en función de las características de la vivienda (superficie, ubicación, estado general) y del mercado local. Pero en algunas ciudades, la regulación de alquileres impone un límite que el arrendador no puede superar.
Este dispositivo, inicialmente experimental, ya funciona en varias aglomeraciones. Un alquiler de referencia incrementado se fija por decreto prefectoral, y cualquier exceso debe justificarse por un complemento de alquiler relacionado con características excepcionales del bien (vista, terraza, equipos raros).
El incumplimiento de la regulación expone al propietario a una acción del inquilino para obtener un reajuste, con efecto retroactivo sobre los alquileres ya pagados. Verificar si su municipio aplica este dispositivo es un paso a realizar antes de redactar el anuncio.
Selección del inquilino y garantías contra los impagos
La selección del inquilino se basa en el examen de documentos justificativos regulados por la ley. El arrendador puede solicitar justificantes de ingresos, una identificación, un justificante de domicilio y un contrato de trabajo o aviso de imposición. Sin embargo, ciertos documentos están prohibidos: extracto de cuenta bancaria, certificado de antecedentes penales, certificado de buena gestión de cuenta.
Garantías de alquiler a implementar
Dos dispositivos principales protegen al propietario contra el riesgo de impagos:
- La fianza solidaria, por la cual un tercero se compromete a pagar el alquiler en caso de incumplimiento del inquilino. Sigue siendo el mecanismo más extendido
- El seguro de alquileres impagados (GLI), suscrito por el arrendador, que cubre los alquileres no percibidos y a veces los daños locativos. Estas dos garantías no son acumulables para un mismo inquilino, a menos que este sea estudiante o aprendiz
- La garantía Visale, ofrecida por Acción Vivienda, que funciona como una fianza gratuita para los inquilinos menores de treinta años o los empleados en movilidad profesional
La elección entre estos dispositivos depende del perfil del inquilino y del nivel de riesgo que el arrendador esté dispuesto a asumir.
Estado de entrada: un documento que protege a ambas partes
El estado de entrada es un documento contradictorio, firmado por el arrendador y el inquilino al momento de la entrega de llaves. Su precisión determina la capacidad del propietario para retener el depósito de garantía en caso de daños constatados al salir.
Cada habitación debe ser descrita con un nivel de detalle suficiente: estado de las paredes, suelos, equipos, lectura de los contadores. Las fotografías fechadas constituyen un complemento útil, aunque no tienen valor jurídico autónomo.
Un estado de entrada descuidado penaliza casi siempre al arrendador. En caso de litigio, la ausencia de una mención precisa sobre un daño preexistente será interpretada a favor del inquilino. Tomarse el tiempo para redactar este documento con rigor evita contenciosos costosos al finalizar el contrato.
La puesta en alquiler de un bien inmobiliario no se limita a encontrar un inquilino. El DPE condiciona la legalidad del contrato, la regulación de los alquileres fija un límite en muchas ciudades, y el estado de entrada protege el patrimonio del arrendador durante toda la duración del alquiler. Cada una de estas etapas merece una atención técnica, no solo administrativa.
