Affittare un immobile implica il rispetto di un quadro giuridico preciso, dalla diagnosi energetica alla redazione del contratto di locazione. Ogni fase impegna la responsabilità del locatore e condiziona la solidità del rapporto con l’inquilino. Questa guida dettaglia i punti tecnici da padroneggiare per garantire una messa in locazione sicura.
Classe energetica dell’immobile: il prerequisito prima di ogni messa in locazione
Dal 1 gennaio 2025, un immobile classificato G nel DPE non può più essere oggetto di un nuovo contratto di locazione. Questo divieto deriva dal criterio di decenza energetica introdotto dalla legge Climat e Résilience. Il calendario prosegue: gli immobili classificati F saranno interessati nel 2028, poi le classi E nel 2034.
In concreto, un proprietario che desidera mettere in affitto il proprio immobile deve verificare la sua classe energetica prima ancora di pubblicare un annuncio. Se il DPE mostra un G, sono obbligatori lavori di ristrutturazione per risalire almeno alla classe F.
I contratti di locazione in corso non vengono risolti immediatamente. Tuttavia, alla loro scadenza, il rinnovo è impossibile finché l’immobile rimane al di sotto della soglia. Questo punto viene spesso scoperto troppo tardi dai locatori, mentre condiziona tutto il resto del processo. Coloro che desiderano affittare un immobile con ALO Immobilier possono essere accompagnati in questo tipo di verifica preliminare.
Contratto di locazione: le informazioni obbligatorie da non trascurare
Il contratto di locazione è un documento regolato da un modello tipo dalla legge ALUR. Per una locazione vuota, la durata minima è di tre anni. Per una locazione arredata, scende a un anno (nove mesi per un contratto studentesco).
Numerose informazioni recenti devono figurare nel contratto per proteggere il locatore. La normativa impone ora di aggiungere informazioni complementari che non esistevano nei vecchi modelli di contratto, in particolare sulle modalità di revisione dell’affitto e sugli obblighi reciproci delle parti.
Documenti da allegare al contratto
Il dossier di diagnostici tecnici costituisce un’allegato obbligatorio. Raccoglie diversi elementi che il locatore deve fornire all’inquilino prima della firma:
- Il diagnostic di prestazione energetica (DPE), che condiziona la legalità stessa della messa in locazione in base alla classe ottenuta
- Il constat di rischio di esposizione al piombo per gli immobili costruiti prima del 1949
- Lo stato dei rischi naturali, minerari e tecnologici, aggiornato in base alla localizzazione dell’immobile
- Il diagnostic elettrico e gas se l’impianto ha più di quindici anni
L’assenza di uno solo di questi documenti può consentire all’inquilino di richiedere una riduzione dell’affitto o di contestare la validità del contratto davanti a un tribunale.
Determinazione dell’affitto e regolamentazione: cosa deve verificare il locatore
Il valore dell’affitto si determina in base alle caratteristiche dell’immobile (superficie, localizzazione, stato generale) e al mercato locale. Ma in alcune città, la regolamentazione degli affitti impone un tetto che il locatore non può superare.
Questo dispositivo, inizialmente sperimentale, è già attivo in diverse agglomerazioni. Un affitto di riferimento maggiorato è fissato da un’ordinanza prefettizia, e ogni superamento deve essere giustificato da un supplemento di affitto legato a caratteristiche eccezionali dell’immobile (vista, terrazza, attrezzature rare).
Il mancato rispetto della regolamentazione espone il proprietario a un’azione dell’inquilino per ottenere un adeguamento, con effetto retroattivo sugli affitti già versati. Verificare se il proprio comune applica questo dispositivo è un passo da compiere prima della redazione dell’annuncio.
Selezione dell’inquilino e garanzie contro gli affitti non pagati
La selezione dell’inquilino si basa sull’esame di documenti giustificativi regolati dalla legge. Il locatore può richiedere giustificativi di reddito, un documento d’identità, un giustificativo di residenza e un contratto di lavoro o un avviso di imposizione. Tuttavia, alcuni documenti sono vietati: estratto conto bancario, estratto del casellario giudiziale, attestato di buona tenuta di conto.
Garanzie locative da attuare
Due principali dispositivi proteggono il proprietario contro il rischio di morosità:
- La cauzione solidale, mediante la quale un terzo si impegna a pagare l’affitto in caso di inadempienza dell’inquilino. Rimane il meccanismo più diffuso
- L’assicurazione per affitti non pagati (GLI), sottoscritta dal locatore, che copre gli affitti non percepiti e talvolta i danni all’immobile. Queste due garanzie non sono cumulabili per lo stesso inquilino, a meno che quest’ultimo non sia uno studente o un apprendista
- La garanzia Visale, proposta da Action Logement, che funziona come una cauzione gratuita per gli inquilini di meno di trenta anni o per i lavoratori in mobilità professionale
La scelta tra questi dispositivi dipende dal profilo dell’inquilino e dal livello di rischio che il locatore è disposto a sostenere.
Stato di fatto all’ingresso: un documento che protegge entrambe le parti
Lo stato di fatto all’ingresso è un documento contraddittorio, firmato dal locatore e dall’inquilino al momento della consegna delle chiavi. La sua precisione determina la capacità del proprietario di trattenere il deposito cauzionale in caso di danni riscontrati alla partenza.
Ogni stanza deve essere descritta con un livello di dettaglio sufficiente: stato delle pareti, dei pavimenti, delle attrezzature, rilevamento dei contatori. Le fotografie datate costituiscono un complemento utile, anche se non hanno valore giuridico autonomo.
Un stato di fatto approssimativo penalizza quasi sempre il locatore. In caso di controversia, l’assenza di una menzione precisa su un danno preesistente sarà interpretata a favore dell’inquilino. Prendersi il tempo per redigere questo documento con rigore evita contenziosi costosi al termine del contratto.
La messa in locazione di un immobile non si limita a trovare un inquilino. Il DPE condiziona la legalità del contratto, la regolamentazione degli affitti fissa un tetto in molte città, e lo stato di fatto protegge il patrimonio del locatore per tutta la durata della locazione. Ognuna di queste fasi merita un’attenzione tecnica, non solo amministrativa.
